土地探し

土地探しのコツ これを知れば失敗しない!

  • 土地探しはどうやってするのが正解?
  • 失敗したくないけど、何に注意したらいいの?
  • 不動産業者に騙されたくない・・・

まだ自分の土地を持っていない場合、持ち家を考えるときには土地が必要ですよね。ただ、初めて家を建てる方にとってはこの土地探しに不安を感じる方も多いはず。

ここでは、あなたが失敗しない土地探しをするためにやるべきことをすべてお伝えします。とっても簡単なので、是非覚えていってくださいね!

ちなみに、ここでは土地から注文建築を建てる方を対象にお話しします。

もしも建売りやマンションタイプの方は探し方が変わるので注意してくださいね。建売り・マンションの探し方、自分がどのタイプなのかを知りたい方はこちら

初めての家づくり・タイプ分けから知りたい方はこちら!

土地探しのコツ①土地探しからスタートしない

失敗しない土地探しの最大のコツは、

「土地探しからスタートしない」

ということです。

「土地がなければ建物は建たないのに、こいつ何言ってるんだ!?」と思うかも知れませんが本当です。

あなたが土地を買う理由は、建物を建てるためですよね?でしたら、以下の質問に全て答えられるでしょうか?

  • 自分の実現したい間取りや建物の大きさはわかっていますか?
  • その土地で理想の間取りは実現できますか?
  • その間取りの建物がいくらで建つかわかりますか?
  • その間取りがその土地で建てられるかどうか、建築法規は理解していますか?
  • 土地費用・建物費用以外にかかる造成工事の有無、費用は把握していますか?
  • 建物完成までのスケジュールは把握していますか?

この質問に全部答えられるなら、その人は土地探しからスタートしても良い人です。おそらく、そんな人はほとんどいないと思います。

要は、家を建てることが目的なのに、その家がちゃんと建つのかどうかわからない、総額いくらになるかわからないままに、土地だけを先に契約してしまうことはめちゃくちゃ危険な行為です。

実際に私のお会いしたお客さんでも、

「買った土地には、法規的に自分の理想の間取りが実現できない」

「土地にお金を使いすぎて建物にお金をかけられない」

こんな方が本当に本当にたくさんいます。はっきり言って悲惨です。だから、いきなり土地を探して買ってしまうというのはNGなんです。

 

ではどうしたら良いのでしょう?答えはとっても簡単。

「建てたい建築会社を決め、その建築会社と一緒に土地探しをする」

これに尽きます。

土地探しをする前に、まずは建てたい建築会社の候補を1社絞りましょう。そして、建築会社と一緒に土地探しをするんです。その理由は2点。

  • 信頼できる不動産業者を紹介してもらう
  • 土地と建物をセットで考える
  • 土地を買うかどうかの判断を早くする

少し詳しくみていきましょう。

信頼できる不動産業者を紹介してもらう

建てたい建築会社を絞り込んだら、その建築会社から信頼できる不動産業者を紹介してもらいましょう。

不動産業者の質は本当に千差万別で、なんとなく声をかけると、はずれを引く可能性も高くなります。しかし、建築会社が紹介する不動産業者は、数ある不動産業者からわざわざ紹介するくらいなのである程度の信頼できる可能性が高いです。

もちろん、相性などもありますので必ずではありませんが、飛び込みで業者を選ぶよりは余程高い確率で優秀な不動産業者と出会うことができます。

土地と建物をセットで考える

紹介してもらった不動産業者に土地を紹介してもらい、なかなか良い土地が見つかったとしましょう。

ここで土地を買うのはNGで、この時にこそ建築会社の出番です。

その土地を買う前に、その土地に希望の間取りが実現できるか、造成工事なども全て含め土地建物の総額はいくらになるか、建築のプロから見てその土地に建築のリスクはないか、全てを確認してもらいましょう。

具体的にいうと、建築会社にしっかりと土地を見てもらい、建築法規も確認してもらい、その土地に希望の間取りを作ってもらい、総額の見積もりも用意してもらいましょう。

ここまですると、その土地でどんな間取りがいくらでできるか全て把握した上で土地を買うかどうかを判断できるので、失敗することはほとんどありません。

あくまで土地と建物はセットです。

ちなみに、間取りと見積もりを作ってもらっても、イメージと合わなかったり見積もりが高すぎたりしたら、別に買わなくても構いませんよ。

土地を買うかどうかの判断を早くする

基本的に土地というものは1点もので、早い者勝ちです

そして、当然ですが、あなたが良いと思う土地は他の人も良いと思う土地な可能性が高いです。

なので、グズグズしているとあっという間に他の人に先を越されてしまいます。人に先を越されると、手に入らないものは途端により良く見えてくるものなので、次の新しい土地を探すのに必ず障害になります。

ですので、その候補の土地を買うか買わないかは他人に決められるものではなく「自分の意志」で判断することが大切なんです。

ただ、先述の通り、土地を買うかどうかは間取りと見積もりを確認してからでないとリスクが高いですよね。なので、候補の土地が売れる前に、急いで間取りを作ってもらう必要があるんです。

できれば、候補の土地を見つけてから、その直近の土日を越す前には間取り見積もりを作ってもらい、買うかどうかの判断をしましょう。

大きな買い物なので即決できない気持ちは痛いほどわかりますが、良い土地を手に入れるために必要な行動です。

そのためにも、「建てるならこの建築会社がいい!」というところを事前に決めておくと、すぐに相談してすぐに間取り作成をしてくれます。土地を見つけてから「さあどこの建築会社にしようか」なんて探していたら、土地は売れてしまいますからね。

土地探しのコツ②100点の土地を求めない

土地探しにとっても大切なこと2つ目。

「100点満点の土地を求めない」

誰だって、一生住む場所を決めるわけですからより良い土地の方がいいに決まっています。広くて、駅に近くて、日当たりが良くて、眺めが良くて、静かで、治安が良くて、道が広くて、でも交通量が少なくて、スーパーも公園も病院も学校も近くて、で、安い土地。

そんな土地ありません(笑)それはわかりますよね?

ですが、いざ土地を探すとなると、皆さんそうでもないんです。

「もう少し広ければ・・・」「もう少し駅に近ければ・・・」「もう少し日当たりがよければ・・・」「もう少し安ければ・・・」

いや、気持ちはわかるんですが、こんなことを言っていたらいつまで経っても土地は買えません。駅に近くなれば利便性は高まりますが、価格は高くて狭くてゴミゴミする。逆に、駅から離れれば離れるほど、広くて安くて静かになりますが利便性は悪くなります。日当たりが良い土地は価格が高いし、悪い土地は安い。当たり前です。

いや、お金が無限にあるならいいんですが、必ず予算に上限はありますよね。だから、そんな土地に出会えるわけがないんです。

こうならないために土地探しで大切なことを見ていきますね。

掘り出し物は、ない

「掘り出し物があれば教えてください」

よく言われますが、断言します。掘り出し物はありません。これだけの情報化社会、相場よりも安く売る理由は一つもありません。

売主が売却を焦っていない場合、相場よりも高い土地は存在します。でも、相場通りなら売れるものを、売り急ぐ人であっても相場よりも下げることはありません。

仮に相場よりも安い土地があったとしたら、「必ず」それには安いなりの理由があります。これは必ずです。

安いからと言って飛びついたら、火傷では済みませんから注意してくださいね。

条件の優先順位を決める

土地探しの際、「出来ればこの方がいい」ではなく、「これは絶対に譲れない!」というポイントを明確にして、その優先順位をつけることがとても大切です。

広さは多少妥協できるけど、駅までの徒歩○○分の距離だけは譲れない、とか

駅まではバスでもいいけど、バス停までの距離と土地の広い庭がとれることが条件、とか。

こうするとかなり現実的に土地が見えてきます。

土地と建物で100点を目指す

土地単体で100点は難しくても、建物とセットで100点に近づくことは可能です。例えば、

  • 土地が狭くて庭が取れなかったけど、屋上を作ったから問題なし!
  • 日当たりが悪い土地だったけど、大きな吹き抜け付きのリビングで明るい建物に!
  • 交通量が多い道路沿いだったけど、遮音性が高い建物と視線を遮る間取りで解決!

建物が土地の全てを必ず解決できるわけではありませんが、土地の問題点の多くのことが解決できます。

実はこれが、先述した土地と建物をセットで考えることのメリットにも繋がるんですね。

土地探しのコツ③期限を決めて本気で探す

もしも土地を探すなら、本気で探しましょう。

「別に焦っていないから、良い土地が出てくれば買います」

こういう人はとっても多いんですが、私の経験上、こういう人はほぼ良い土地に出会えません。

なぜか。

土地探しに本気でないからです。本気でない人の思考回路はこうです。

「もっと時間をかけて待てば、もっと良い土地があるかもしれない、きっとあるだろう」

なので、どんなに良い物件でも悪い点の粗探しをします。先述の通り100点の土地はありませんから、「もう少し広ければ、安ければ・・・」となります。正直言って、こういう人は土地探ししない方がいいです。だって仮に99点の土地と出会っても買えないですもん。

私の経験上は、何年も土地を探して「やっと理想の土地を見つけた!」って人はほとんどいません。たまにいても、それは土地を決めなくてはいけないリミットが近付いたから決断しただけのパターンがほとんどです。

なので、どうせ土地探しをするのであれば、期限を決めて(出来れば数ヶ月以内)本気で探すことをお勧めします。心意気としては

「あと2ヶ月の中で出てきた土地から選ぶ!」

くらいの気持ちです。あくまで気持ちなので仮に本当に良い土地が出なかったら買わなくていいです。ただ、その時には「たまたま出会いがなかっただけ」なのか「そもそも条件が合わない土地を探しているだけ」なのかのジャッジを冷静にしてください。後者の場合は、時間をかけても見つかりませんから、条件の見直しからやり直しましょう。

土地探しのコツ④ こんな土地には気を付けよう

建築条件付き土地

「建築条件付き土地」とはその土地に建てる建物の建築会社がすでに決まっている土地のことです。

基本的には注文建築で自由設計なところが、建て売りとの違いですね。

なぜこの土地に注意が必要なのか。

それは、建築条件付きの売り方として、土地価格を相場よりも若干安めに設定しておくことが多いです。「相場よりもお買い得」に皆さん弱いですよね。

でも、実際には土地が安いのではなく、土地の価格を下げているように見せかけている分、建物にその利益を乗せているだけのことが多いです。例えば、同じ物件でも

「土地2000万円・建物2000万円・合計4000万円」よりも

「土地1500万円・建物2500万円・合計4000万円」の方が売れるんですね。

土地は相場2000万円のエリアで1500万円ならお買い得!って思いますよね。一方で建物は2000万円の建物よりも2500万円の建物の方がしっかりしていそうですよね。

だから、実際には2000万で建てられる程度の建物を2500万円って言って利益を多く搾取するんです。

(事実、たまにこの建築条件を外せる場合っていうのがあるんですが、その際はその条件として数百万円のお金を土地代に上乗せされます。)

しかも、建築会社が決まっていますから、相見積もりをとって値引き交渉なんていうこともできませんよね。ぶっちゃけ「この相場よりも安い土地を買いたければ言い値で建てなさい」って言われているようなもんです。

どうしてもその土地が欲しければ仕方ないですが、この裏事情をわかった上で判断しましょうね。

高低差がある土地

エリアや物件によっては、道路や隣地と高低差がある敷地の物件もあります。高台の土地なんかは、

「日当たり良好!眺望抜群の最高の環境!」

こんな謳い文句で広告されていますが、こういう土地はかなり注意が必要です。

高低差がある物件は、土が流れないために土留めが必要となります。もしもその土地に土留めがない、もしくは土留めが古い場合には新しく土留めを作る造成工事が必要となります。仮に新設の土留めがしてある物件だとしても、将来的にはその土留めをやり変える時期が必ずやってきます。地下車庫なども同じことが言えますね。

この土留めなどの造成工事が厄介で、かなり高額の工事となることが多いです。もちろん規模によりますが、安くても数百万、1000万円以上かかることなんてざらにあります。この費用や将来リスクを必ず考えましょう。

個人的には、様々なリスクがありますから極力買わないようにすることをお勧めします。

失敗しない土地探しのコツ まとめ

土地探しのコツとしては

【土地探しからスタートしない】

  • 信頼できる不動産業者を紹介してもらう
  • 土地と建物をセットで考える
  • 土地を買うかどうかの判断を早くする

【100点の土地を求めない】

  • 掘り出し物は、ない
  • 条件の優先順位を決める
  • 土地と建物セットで100点を目指す

期限を決めて本気で探す】

【建築条件付き土地・高低差がある土地には注意】

これらを頭に入れて、良い土地を探しにいきましょう!

あなたの建築計画が最高のものとなりますよう、心を込めて・・・