未分類

建築資金 後悔しない予算の立て方を伝授!

  • 自分たちの建築の予算ってどれくらいが適正なの?
  • 無理のない住宅ローンはいくらくらい?
  • みんなはどうやって予算を組んでいるんだろう・・・

 

人生で一番大きな買い物である「住まい」

何千万円なんて買い物をしたことないから、適正な予算なんて言われてもわからないですよね。でも予算を組まないと何も始められない・・・

大丈夫です。

これを読めば、あなたの建築予算がちゃんと導き出せますよ!

建築費用 予算の立て方

まずは、あなたがいくらまでの予算を組めるか、それが分からなければどんな計画が可能なのか、全くわかりません。なので、予算をしっかり組みましょう。

建築費用の「最大」予算を把握する

まず、予算を組む上で一番大切な事

「自分の住みたい建物(土地)のためだったら『最大』いくらまで出せるか、出す気があるか」

を把握することです。

逆にいえば、「どんなに良い建物(土地)でもこれ以上お金がかかるなら買わない」という上限値ですね。

誤解がないように補足しますが、「可能な限りたくさん予算を組もう!」というのではなく、「予算以内のもので出来るだけ良い計画をしよう」ということです。

ちなみに、一番やってはいけないのが、

「みんな〇〇千万円くらいで計画しているようだから、自分たちもこれくらいで・・・」です。

「あなた」と「みんな」は違います。年収も仕事内容も家族構成も希望の間取りも住むエリアも価値観も、全部違うのに、「みんな」にならって予算を組んで、意味がありません。「みんな」に合わせて予算を組んで住まいづくりを失敗しても、その「みんな」は誰も責任を取ってくれませんよ。

予算を下げる=返済リスクを下げる、だけではない!

よくお客さんから「できるだけ月々の返済金額は少なくしたいんです」と言われます。

そんなこと当たり前、できればみんなそうしたいです。

でもこの考えの人って、「返済金額を少なくすること=リスクを減らすこと」だと思っています。

これが間違い。

返済金額を少なくする=予算を減らす

=建てたい建物の希望を我慢する(満足度のリスク)

=地震に弱い家を建てる(災害のリスク)

=後々かかる維持管理のお金がかかる家にする(メンテナンスのリスク)

=がけ崩れの可能性がある土地を買う(土地のリスク)

返済額をむやみに減らすという行為は、返済のリスクを減らしているようで、他方のリスクをあげている行為に他なりません。

とはいえ、良いもののために無尽蔵に予算を増やしていいわけはない。

なので、予算の「最大」を把握することが大切なんです。

「最大」の提案を受けよう!

「最大」予算を組むことの必要性として、「最大」の提案を受けるため、ということがあります。

お客さんは大体の場合、本当に払える金額よりも低い金額を営業マンに提示します。本当はローン月々12万円払ってもなんとかなるけど、少しでも返済金額を減らしたいから10万円が限界って言っておこう、みたいな。

これが間違い。

営業マンは、お客さんがローン月々10万円って言ったら10万円の予算で出来ることを提案します。だって月々12万円の提案したら怒られるから。

なので、そのお客さんは月々12万円かければできる間取りや内装の提案を受ける機会を損失しているわけです。

土地も同じです。ローン月々10万円なりの物件紹介をされますから、月々12万円の物件とは出会う機会すらなくなるかもしれません。

しかも、建物も土地も、住んでから「お金少し追加するからやっぱりちょっと大きくしたい」とか「もうちょっと広い土地にしたい」ってなっても、簡単には変更できませんよね。家を大きくしたら増築リフォームだから余計に費用がかさむし、土地を変える住み替えは手数料だけで何百万も損しちゃう。

だから、「最大」予算の中で出来るだけたくさんの提案を受けて、その範囲以内で自分たちが欲しいと思ったものにはお金をかける、特に要らないと思ったらお金はかけないとすれば良いのです。

建築予算の出し方

建築予算をだす式は簡単です。

建築予算=現金+住宅ローン

現金は、自己資金とか頭金とかいろいろ言われますが、まあいわゆる手元にある預貯金等の現金の事です。あと、大部分は住宅ローンを組まれる方がほとんどですね。

それでは、これをそれぞれ見ていきましょう。

建築予算 現金はどれくらい出す?

結論から言うと、

「欲しいものがあるなら、可能な範囲で出せるだけ出しましょう」

先述の通り「最大」予算を組むためです。

とはいえ、いくら欲しいもののためとはいえ、もちろん預貯金がゼロになるまで出してはいけませんよ。

では手元にどれくらいのお金を残しておけばいいか。

一般的には「必要な生活資金の36ヶ月分」と言われています。

ひと月20万円で生活ができるなら、20万円×6ヶ月=120万円手元に残しておけばとりあえずは大丈夫です。

これは、保険や投資の世界でもいわれている数字ですね。覚えておきましょう。

建築予算 住宅ローンはいくらまで組んでいい?

予算の大部分を占めることが多いですから、とても大事なところですね。

 

住宅ローンは月々支払いから逆算する!

 

住宅ローンについてまず最初に一番大切なところ。

×3000万円のローンを組む

〇月々10万円のローンを組む

どういうことでしょうか。

あなたがローンを組む時に大切なのは「いくらローンを組むか」ではなく「いくら支払っていくか」ということです。

〇〇千万円のローンを組む、ということはあくまで月々〇〇万円支払うことの結果でしかないのです。

例えば、30年以上前には住宅ローンの金利が7なんていう時代がありました。

その時代に月々10万円・35年返済で組むと、住宅ローンは1565万円の借り入れとなります。

一方、今の住宅ローンの金利、例えば金利0.535年返済・月々10万円でローンを組むと、3852万円となります。

同じ月々10万円の支払いでも、30年前だったら予算は1565万円、今だったら予算は3852万円となり、2287万円も予算が変わってしまうんです。

だから、適正な予算組みには「月々いくら支払っていけるか」が大切なんです。

 

蛇足ですが、これは若い人が両親に建築計画の相談をするときにもとても大切なことになります。

両親世代は往々にして高い金利の時代を過ごしていますので、「〇〇千万円借りる」というと「そんなのは高すぎる!騙されてる!」ってなります。

一方、同じ借入金額でも「月々〇〇万円の支払い計画をする」というと「そうか、じゃあ頑張りなさい」ってなります。

両方同じ負担なのに、伝え方ひとつで誤解が生じてしまうんです。覚えておきましょうね。

実際の借り入れ金額計算

というわけで、あなたが最大、月々いくら支払えるかをまず計算してみましょう。

ちなみに、ボーナス払いを併用される人はボーナス1回で返済できる額を6で割って、月々に足してください。

(例:月々10万円・ボーナス(半年)112万円の支払いの場合、月々10万円+(12万円÷6)=月々12万円)となります)

月々返済額、返済年数を一覧にまとめました。(金利は0.7%を想定しています)

年数/月々額 8万円 9万円 10万円 11万円 12万円 13万円 14万円 15万円
20年 返済 1791万 2015万 2238万 2462万 2686万 2910万 3134万 3358万
25年 返済 2201万 2476万 2751万 3026万 3301万 3576万 3852万 4127万
30年 返済 2597万 2921万 3246万 3570万 3895万 4220万 4544万 4869万
35年 返済 2979万 3351万 3724万 4096万 4468万 4841万 5213万 5586万

おおよそですが、これくらいの借り入れとなります。

この計算は金利電卓っていう特殊な計算機が必要なのですが、そんなの普通は持っていまいでしょうから、細かく試算してみたい人はこの住宅ローンシミュレーションで計算してみてください。

住宅ローンシミュレーション

月々いくらまでが可能か分からない人は

月々支払いが可能な額、といわれても、そんなのわかんないっていう方も多いでしょう。

なので、その月々返済可能額を算出する計算方法があります。

それが、年収からざっくりと計算する方法です。

これはあくまで「ざっくり」と「みんな」の平均値をとった計算方法なのですが、一般論としてはよく利用する計算方法です。

返済率=年間ローン返済額(月々返済額×12ヶ月))÷税込み年収

要は、年収の何%くらいをローンが占めているかという数字です。この返済率が「25」以内だとファイナンシャル上、健全、ないしは上限だと言われている数字です。

それぞれの年収で、返済率25%で計算した場合の月々返済額、結果としての借入額が以下の表です。(借入額は金利0.7%・35年返済で計算しています)

年収 300万 400万 500万 600万 700万 800万 900万 1000万
月々 62500円 83333円 104167円 125000円 145833円 166667円 187500円 208333円
借入額 2327万 3103万 3879万 4655万 5430万 6207万 6982万 7758万

さらにざっくりというと、年収の8倍くらいが上限だと覚えておきましょう。

もっと借り入れできる金融機関(最大年収の10倍くらいまで)もありますが、基本的には8倍以上の返済はお勧めできません。

どんな家に住むかで月々負担を調整する

最後に、どんな家に住むかをしっかりと考えておきましょう。

例えば、マンションに住めば月々のローン以外にも駐車場代、管理費、修繕積立金などがかなりかかってきます。

安い建て売り住宅を買えば、少なくとも10年おきには家のメンテナンス費用がかかります。

初期コストは高い家でも、建てた後のランニングコストが安くなる家もあります。

どんな家を持つかによって、同じ人でも初期コストのかけ方が変わってきます。これは住まいの種類や建築会社によって様々ですので、後々かかる費用や保証内容をしっかりと担当者に確認をしましょう。

どんなタイプの住まいがいいか、悩んでいる方はこちら

初めての家づくり まずはタイプ分けからはじめよう 家づくりって、まずは何から始めたらいい? 家といっても種類はたくさん。どれが自分に合ってるの? まだ何が分からないか...

後悔しない予算の立て方 まとめ

  • 自分の「最大」予算を把握し、それ以内で最も満足するバランスの家を建てましょう。
  • 現金は、欲しいものがあるなら出来るだけたくさん出す。でも手元には生活資金の3〜6ヶ月分を残しておきましょう。
  • ローンは月々いくら支払えるかから逆算して適正なローン金額を把握しましょう。ざっくりというと、年収の8倍以内にはしておきましょう。
  • 最後は、担当者に初期コスト、ランニングコストまで考えて資金計画を建ててもらいましょう。

あなたの建築計画が最高のものとなりますよう、心を込めて・・・