住宅ローン

最大500万円お得に!知っておきたい住宅ローン減税の基本〜裏技まで

  • 住宅ローン減税って、そもそもどんな制度?
  • 住宅ローン減税をうけるにはどんな条件があるの?
  • 最新の制度はどう変わる?

 

できるだけ負担を減らして計画したい、持ち家計画。お得な制度はどんどん利用していきましょう。

なんとなく聞いたことのある「住宅ローン減税」について、基本中の基本から最新の制度情報までまとめます。

これ知っておけば、何百万円もお得に家の計画ができますよ!

 

(今回は、「新築住宅計画」に絞ってお伝えします。ただ、中古住宅やリフォームでも要件を満たせば受けられる制度なので、新築以外の方も是非とも活用しましょう!)

そもそも住宅ローン減税って?

住宅ローン減税とはどんな制度なのか、基本をまず押さえましょう。

住宅ローン減税とは基本的に、

  • 「住宅ローンを組んだ人が」
  • 「ローン金額の年末の残高1%を上限に」
  • 「最大40万円/年(長期優良住宅の場合は最大50万円/年)」
  • 「10年間(条件により13年間)」
  • 「払った所得税、住民税の一部の還付を受けられる制度」

です。

要は、「住宅ローンを組むと払った税金が戻ってくる」というとってもお得な制度です。

しかも最大500万円以上!

これを利用しない手はありません。

ちなみに、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、「住宅ローン控除」「住宅取得控除」などと呼ばれたりもしますが、これは全部同じものです。

ほとんどの人が受けられる住宅ローン減税。その条件は?

【条件】

  • 自分の名義の家で、自分が住んでいる家であること
  • 新築を取得してから6ヶ月以内にちゃんと住んで、減税を受ける期間はそのままずっと住んでいること
  • 建物の大きさが50㎡以上あること
  • 建物面積の半分以上は自分が住むためのものであること
  • 住宅ローンを10年以上組むこと
  • 年収が3000万円以下であること、など・・・

これなら、ほとんどの方が住宅ローン減税は受けられそうですね。

人により変わる住宅ローン減税の金額、実際はどれくらい得になる?

減税を受けられる金額は、人によって変わってきます。

というのも先述したように

「ローン残高の1%を上限に」

「年間最大40万円(長期優良住宅で最大50万円)」

「払った税金が戻ってくる制度」

なので、ローンの金額や払っている税金の額(年収や家族構成などによる)によって減税額は変わってきます。

例えば、同じ年末のローン残高が4000万円の方でも、

  • その年の税金を40万円払っていれば、年間40万円の減税
  • その年の税金を30万円払っていれば、年間30万円の減税
  • その年の税金を50万円払っていても、年間40万円の減税

となります。

 

また、ローン「残高」の1%が上限なので、

同じ年間40万円の税金を払っている方でも

  • ローン残高が4000万円なら年間40万円の減税
  • ローン残高が3000万円なら年間30万円の減税

となります。

 

さらに、新築物件が長期優良住宅の場合でも年間最大50万円ですから、

  • ローン残高6000万円、税金を60万円払っている方でも、減税額は年間50万円

となります。

 

以下、どれくらいの減税が受けられるか(10年間の合計)の早見表です。

年収/  ローン 300万円 400万円 500万円 600万円 700万円 800万円 900万円
2000万円 84万円 155万円 171万円 171万円 171万円 171万円 171万円
3000万円 84万円 158万円 234万円 257万円 257万円 257万円 257万円
4000万円   ー 158万円 239万円 304万円 340万円 343万円 343万円
5000万円   ー   ー 239万円 307万円 382万円 394万円(428万円) 394万円(428万円)
6000万円   ー   ー   ー 307万円 387万円(390万円) 400万円(486万円) 400万円(486万円)
7000万円   ー   ー   ー   ー 387万円(390万円) 400万円(500万円) 400万円(500万円)

※金利0.7%・30歳・扶養家族3人(子供当初5歳3歳)・年収0.5%/年ずつ上昇・繰上げ返済は行わず、金利も変わらないことを前提とした概算

※()内の数字は長期優良住宅で最大500万円の減税が受けられる場合

 

もっと詳しく計算したい人はこちら

住宅ローン減税シミュレーション

2022年までが期限の住宅ローン減税。この先はどうなる?

いつまで住宅ローン減税があるか。今のところほぼ確定的なのは、

「2022年中に入居」

ということだけです。

というのも、住宅ローン減税は期限がきては延長、をずっと繰り返している制度なんです。

だから、また期限がきたら「2023年中」→「2024年中」・・・と延長されていく可能性が今のところは高いといえます。とはいえ、税制ですからいつ打ち切りになるかは分かりません。減税の内容が変わる可能性もあります。

ちなみに、2021年どの税制改正大綱では「2022年度の税制改正において、年末時点のローン残高の1%か、その年の金利相当額のうち少ない方を控除の対象とする」旨が明記されています。

要は、住宅ローンの金利が0.5%、ローン4000万円だった場合、これまではローン残高の1%である40万円の減税が受けられたのに、金利の0.5%である20万円の減税しか受けられなくなる可能性があるということです。

というように、減税の内容が縮小傾向にあるのは確かなので、今の減税を確実に受けるためには、早めの建築計画をお勧めいたします。

住宅ローン減税、最新の情報ではよりお得な制度に

ここまでが基本の内容です。

で、少し前ですが、このご時世の関係で減税の内容が期限付きでより良くなりそうです。

以下、2021年度の税制改正大綱からの改正法案内容です。

【改定内容】

  • 減税期間:10年間→13年間に延長!
  • 面積制限:50㎡以上→40㎡以上(年収1000万円以下の場合)

 

【対象条件】

  • 新築住宅:2020年10月〜2021年9月末までの契約
  • その他住宅:2020年12月〜2021年11月末までの契約
  • かつ、消費税率10%適用の計画
  • かつ、2022年12月末までの入居

 

やっぱり、早く計画した方が良さそうですね。

ちなみに、10年間から13年間に延長された分の3年間については減税の額の計算方法が少し異なります。

延長された3年間については、以下の二つのうちどちらか「低い方」の金額が年ごとに減税されます。

  • 建物取得費の2%の1/3
  • ローン残高の1%

元々は、消費税が8%から10%に増税された分の2%を還元しようとしたところから生まれた制度なので、こういう制約があるんですね。

それでも、場合により数十万円以上の減税が追加で受けられるわけなので、目指すに越したはないです。

よりお得に住宅ローン減税を活用する2つの方法

条件が整えば、よりたくさんの減税を受けることができますので、是非覚えておきましょう!

  • 夫婦それぞれでローンを組む
  • できるだけたくさんのローンを組む

夫婦それぞれでローンを組む

先述の通り、住宅ローン減税は「払った税金が戻ってくる」制度です。当たり前ですが、払っていなければ税金は戻ってきません。最大40万円の枠があっても、30万円の税金を払っている方は30万円し戻ってこないので、10万円分の枠がもったいないわけです。

その時に活用できるのが「夫婦でローンを組むペアローン」です。

例えば、夫婦共働き家族で、旦那さん30万円、奥さん20万円の税金を払っているとしましょう。

・旦那さん一人で4000万円のローンを組んだ場合

30万円の減税(=10万円分の枠を損している)

 

・旦那さん3000万円、奥さん1000万円のローンを組んだ場合

→旦那さん30万円、奥さん10万円の合計40万円の減税(=40万円分の枠全てを使い切っている)

となり、10万円/年も得します!

ただし、この理屈には条件があります。

【条件】

  • 夫婦とも働いていて税金を払っている
  • 一人では減税の枠を余らせてしまう
  • それなりな金額のローンを組む場合

に限られますが、私のお客様には必ずお話をしています。特に、土地も建物もローンを組む場合にはそれなりのローン額になりますから、該当することが結構多いですよ。

できるだけたくさんのローンを組む

少し誤解を招きそうな言い方になっていますが、ちゃんとご説明しましょう。

住宅ローン減税は、ローン金額の1%が上限でしたよね。ってことは、単純にたくさん借りればたくさん減税されるってことです(500万円が上限ですが)。

例えば、現金2000万、ローン3000万円の合計5000万円の計画をするとします。ローンは3000万円ですから、30万円/年の減税です。

ここで、敢えて現金を出さずに5000万円のローンを組んだとします。すると、50万円/年の減税が受けられます。

20万円もの減税の差が!

たくさんローンを組んだ分、当然返済額も増えますが、そこは出資する予定だった現金2000万円から補填すれば問題ありません。

もちろん、ローンの金利分の支払いも増えますが、今の住宅ローンは金利1%以下、最も低い金利ですと0.4%ほどで借入することもできます。

要は、0.4%の金利を払って1%の減税を受けられるので、差し引きでは得になるということです。

このやり方の条件はこちら。

【条件】

  • そもそもローンの額が増やしても審査が通るだけの収入があること
  • ローンを増やしたことで戻ってくる税額が増えるほど税金をたくさん払っていること
  • 一定の現金があること

これも条件が整えばけっこう減税額が変わってきますから、是非とも一度チェックしてみてくださいね。

住宅ローンの頭金についてもっと知りたい方はこちら

住宅ローンの頭金・みんなはどうしてる?知りたい方はこちら!

 

住宅ローン減税 まとめ

住宅ローン減税は、これから住宅を取得する方にとっては、条件が整えば最大500万円以上の減税が受けられるとてもありがたい制度です。

ただし、今の好条件が続くのは2022年中の入居者まで、そもそもこの制度がいつまで続くかは分かりません。

お得な制度をしっかり利用して、賢く素敵なマイホームを手に入れましょう!

あなたの建築計画が最高のものとなりますよう、心を込めて・・・